確定申告で不動産所得の経費はいくら？計上できる経費と注意点を解説

アパートやマンション、駐車場などを賃貸している場合、「不動産所得」として確定申告が必要になります。その際に重要なのが「どこまで経費にできるのか」という点です。経費を正しく理解すれば、納める税金を適正に抑えることができます。この記事では、確定申告が得意なベテラン税理士が、不動産所得の基本と、確定申告で計上できる経費の考え方をわかりやすく解説します。

確定申告における不動産所得とは？

最初は、確定申告における不動産所得とは？についてです。

不動産所得の計算方法

次は、不動産所得の計算方法についてです。

不動産所得は、次の式で計算します。
不動産所得 ＝ 家賃収入 − 必要経費
たとえば年間家賃収入が300万円で、経費が120万円なら、不動産所得は180万円です。
この金額が所得税や住民税の計算対象になります。

給与所得や事業所得との違い

次は、給与所得や事業所得との違いについてです。

会社員の給与所得は「給与所得控除」が自動的に差し引かれますが、不動産所得は実際にかかった経費を自分で計算します。
また、規模によっては事業的規模とみなされ、青色申告特別控除が受けられる場合もあります。

不動産所得が発生するケースとは

次は、不動産所得が発生するケースとはについてです。

アパート経営だけでなく、区分マンションの賃貸、駐車場経営、貸地なども不動産所得に該当します。
副業であっても申告は必要です。

不動産所得で経費にできるもの一覧

次は、不動産所得で経費にできるもの一覧についてです。

固定資産税・都市計画税

次は、固定資産税・都市計画税についてです。

賃貸物件にかかる固定資産税や都市計画税は、全額経費にできます。
毎年の支払額を忘れずに計上しましょう。

修繕費と資本的支出の違い

次は、修繕費と資本的支出の違いについてです。

壊れた設備の修理など「原状回復」のための費用は修繕費として経費になります。
一方、資産価値を高める大規模リフォームは「資本的支出」となり、減価償却で数年に分けて計上します。
この違いは非常に重要です。

減価償却費の考え方

次は、減価償却費の考え方についてです。

建物や設備は購入年に全額経費にできるわけではありません。
耐用年数に応じて分割して経費にするのが減価償却です。
なお、土地は減価償却できません。

管理費・仲介手数料・保険料など

次は、管理費・仲介手数料・保険料などについてです。

管理会社への管理費、入居者募集の仲介手数料、火災保険料、広告宣伝費、ローンの利息部分なども経費になります。
事業に直接関係する支出が対象です。

経費にできない支出とは？

次は、経費にできない支出とは？についてです。

私的な支出は対象外

次は、私的な支出は対象外についてです。

物件と関係のない個人的な支出は経費になりません。
旅行や生活費などを混同しないよう注意が必要です。

ローン元本は経費にならない理由

次は、ローン元本は経費にならない理由についてです。

不動産ローンの返済額のうち、「利息」は経費になりますが、「元本部分」は経費になりません。
元本は借金の返済であり、費用ではないためです。

土地代が減価償却できない理由

次は、土地代が減価償却できない理由についてです。

土地は時間が経っても価値が減少しないと考えられているため、減価償却の対象外です。
建物部分のみが対象になります。

確定申告で不動産所得の経費を計上するポイント

次は、確定申告で不動産所得の経費を計上するポイントについてです。

領収書・契約書の保存義務

次は、領収書・契約書の保存義務についてです。

経費として計上するには、根拠書類の保存が必要です。
領収書、請求書、契約書などは整理して保管しましょう。

青色申告のメリット

次は、青色申告のメリットについてです。

青色申告を選択すると、最大65万円の特別控除や赤字の繰越が可能です。
不動産経営を継続するなら大きなメリットがあります。

赤字（不動産所得の損失）の扱い

次は、赤字（不動産所得の損失）の扱いについてです。

一定の条件を満たせば、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できる場合があります。
ただし、土地取得にかかる借入金利息など、一部制限もあります。

まとめ

不動産所得の経費を正しく理解して確定申告を有利に

不動産所得の確定申告では、経費を正しく計上することが重要です。

修繕費と資本的支出の違い、減価償却の考え方、ローン利息の扱いなどを理解しておくことで、適正な税額を計算できます。

日頃から帳簿と書類を整え、早めに準備を進めることがスムーズな確定申告のポイントです。

正しい知識を身につけ、安心して不動産経営を続けていきましょう。

この記事を書いた想い
今回、「確定申告で不動産所得の経費はいくら？計上できる経費と注意点を解説」をテーマに記事を書いたのは、歯科医院の院長先生から、「確定申告で不動産所得の経費はいくらまで？どこまで経費にできるの？」という質問をよく受けるので、それなら確定申告で不動産所得の経費はいくら？について書いてみようと思ったからです。

そのためには、不動産所得の基本と、確定申告で計上できる経費の考え方を解説したほうが分かりやすいと思ったので、不動産所得の基本と、確定申告で計上できる経費の考え方を詳しく書いてみました。
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「歯科医院を開業する多くの先生方に本当に成功してほしい、そして歯科医院の廃業を減らしたい」そんな想いから歯科医院の院長先生に確定申告で悩んでほしくないという気持ちからこの記事を書きました。

歯科医院を開業する院長先生の確定申告のお悩みを解決することにより歯科医院経営で成功することを心から願っております。

最後まで記事をお読みいただきありがとうございました。